Julgamento do Tema 1.348 favorece contribuintes, mas a diferença entre valor histórico, capital social e valor de mercado ainda exige atenção.
A constituição de uma holding patrimonial pode envolver a transferência de imóveis pertencentes a pessoas físicas para o capital social de uma empresa. Embora frequentemente associada ao planejamento sucessório e à organização patrimonial, essa operação também produz consequências tributárias que precisam ser avaliadas antes de sua realização.
Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, reconhecendo importante proteção constitucional aos contribuintes.
A decisão representa um avanço na interpretação da imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), mas não significa que toda transferência para uma holding esteja livre de tributação.
O que mudou com a decisão do STF?
A controvérsia examinada pelo Supremo envolvia a possibilidade de reconhecer a imunidade do ITBI quando a empresa que recebe os imóveis desenvolve atividades predominantemente imobiliárias.
Até então, essa circunstância era utilizada por administrações tributárias municipais para afastar a imunidade em operações de integralização de capital social.
No julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP, o STF reconheceu, por maioria, que a imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal independe da atividade preponderante da sociedade.
Assim, o exercício de atividades como compra, venda e locação de imóveis não impede, por si só, o reconhecimento da imunidade quando os bens são transferidos para realização do capital social.
O entendimento é especialmente relevante para sociedades patrimoniais dedicadas à administração e à exploração econômica de imóveis próprios.
A imunidade do ITBI possui limites
O julgamento não afastou a orientação estabelecida pelo próprio STF no Tema 796.
Nesse precedente, o Tribunal definiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Portanto, é necessário distinguir a transferência destinada à realização do capital de outras parcelas patrimoniais eventualmente incorporadas à sociedade.
Além disso, o Tema 1.348 ressalvou expressamente a possibilidade de os Municípios demonstrarem a existência de simulação ou fraude à lei para obtenção indevida da imunidade.
Essas limitações evidenciam que a análise tributária de uma holding não se encerra na identificação de sua atividade econômica.
Integralização pelo valor histórico: o que considerar?
Outra questão relevante surge quando o imóvel possui valor de mercado superior ao registrado na declaração de bens de seu proprietário.
O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 permite, observadas as condições legais, a transferência de bens à pessoa jurídica para integralização de capital pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado.
A opção possui consequências importantes para o imposto de renda. Quando a transferência é realizada pelo valor constante da declaração, não há, por essa diferença de valorização, apuração imediata de ganho de capital. Se a transferência ocorrer por valor superior, a diferença positiva poderá ser tributada conforme a legislação aplicável.
Entretanto, a autorização legal para utilização do valor histórico não resolve automaticamente todas as questões relacionadas ao ITBI.
Permanece controvertida a possibilidade de o Município exigir o imposto sobre a diferença entre o valor atribuído à integralização e o valor de mercado apurado administrativamente, mesmo quando o imóvel tenha sido integralmente destinado à realização do capital social.
Essa discussão exige análise conjunta da Constituição, dos precedentes do STF e das particularidades da operação.
O Município pode atribuir valor superior ao imóvel?
A avaliação fiscal municipal é outra questão que merece atenção.
No Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu parâmetros relevantes para a determinação da base de cálculo do ITBI, inclusive a presunção relativa de compatibilidade do valor declarado com o mercado e a necessidade de procedimento administrativo próprio para afastá-la.
Isso significa que a Administração Tributária não pode simplesmente substituir o valor declarado por um valor de referência previamente estabelecido de maneira unilateral.
Por outro lado, a existência de procedimento administrativo regular não resolve, isoladamente, se determinada parcela da transmissão está ou não protegida pela imunidade constitucional.
É necessário distinguir duas questões: a existência de parcela juridicamente tributável e a determinação de sua base de cálculo.
Uma avaliação superior também não altera automaticamente o capital social da empresa nem caracteriza, por si só, ganho de capital tributável no imposto de renda do sócio integralizante.
Por que o planejamento deve anteceder a transferência dos imóveis?
A integralização de imóveis envolve decisões que ultrapassam o registro de um contrato social.
É necessário avaliar a titularidade e a situação registral dos bens, os valores utilizados, a formação do capital social, os efeitos sobre o imposto de renda e a consistência entre os documentos societários, fiscais e contábeis.
Também podem existir diferenças relevantes entre procedimentos administrativos e entendimentos jurisprudenciais aplicáveis aos Municípios envolvidos.
A estruturação patrimonial, portanto, exige avaliação individualizada. Uma solução adequada para determinado conjunto de imóveis pode não produzir os mesmos efeitos em outra situação.
O julgamento do Tema 1.348 já é definitivo?
O julgamento foi concluído em 19 de outubro de 2026, com resultado favorável aos contribuintes.
Até a consulta realizada em 29 de outubro de 2026, não foi identificada publicação do acórdão de mérito. Permanecia, assim, a necessidade de acompanhar possíveis embargos de declaração e eventual discussão sobre modulação dos efeitos da decisão.
Essa circunstância recomenda prudência na execução de operações patrimoniais que dependam diretamente do entendimento firmado.
Considerações finais
O Tema 1.348 representa desenvolvimento relevante na proteção constitucional das operações de integralização de capital social, especialmente para sociedades com atividades imobiliárias.
Contudo, o reconhecimento da imunidade quanto à atividade preponderante não elimina as discussões relacionadas ao valor dos imóveis, aos limites do capital social e à regularidade dos procedimentos fiscais.
A organização patrimonial deve começar pela análise das consequências jurídicas e tributárias da operação, e não apenas pela escolha do modelo societário.
A compreensão dessas particularidades é essencial para avaliar a viabilidade de uma holding patrimonial e identificar os riscos associados à transferência de imóveis.
MARCOS SOARES ADVOCACIA
Direito Tributário e Planejamento Patrimonial
Conteúdo meramente informativo. Recomenda-se a consulta jurídica com o time de especialistas da Marcos Soares Advocacia